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上海市住宅物業管理規定
作者: 來源: 日期:2008-4-9 13:34:07 點擊:

上海市住宅物業管理規定

(2004 年8 月19日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過)

 

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  第一章總則

  第一條為了規范住宅物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規,結合本市實際情況,制定本規定。

  第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理,適用本規定。

  第三條本規定所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

  本規定所稱業主,是指房屋的所有權人。

  本規定所稱使用人,是指房屋的承租人和實際使用人。

  本規定所稱物業管理企業,是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質,從事物業服務的企業。

  第四條上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負責全市物業管理的監督管理工作;區(縣)房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

  有關行政管理部門按照各自職責,協同實施本規定。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

  第二章業主及業主大會

  第五條新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,其設置的配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

  建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時,應當向區(縣)房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區(縣)房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域,并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

  尚未劃分或者需要調整物業管理區域的,區(縣)房地產管理部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府),按照本條第一款的規定,結合當地居(村)民委員會的布局劃分物業管理區域,并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

  第六條業主在物業管理中,除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外,還有權提議召開首次業主大會會議,有權推選業主代表,并享有被推選權。

  業主在物業管理中,應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

  業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

  第七條業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

  一個物業管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會。

  第八條物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的,建設單位應當書面報告區(縣)房地產管理部門,并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料;建設單位未及時書面報告的,業主可以向區( 縣) 房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。

  區(縣)房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后,應當和街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

  籌備組由業主代表組成,其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

  籌備組自成立之日起三十日內,在區(縣)房地產管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下,應當召開首次業主大會會議。

  第九條業主在首次業主大會會議上的投票權,按其擁有的住宅套數計算,每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權,按其擁有的物業建筑面積計算,每滿

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